Une des nouveautés 2023 concerne les propriétaires bailleurs qui effectueront des travaux qui permettront au logement de changer de classe énergétique.
Ce doublement a été validé dans le second projet de la loi de finance rectificative définitivement adoptée par le parlement le 25 novembre 2022, double le seuil d’imputation du déficit foncier.
Alors quelles-sont précisément les règles à respecter pour en bénéficier ?
C’est quoi déjà un déficit foncier ?
C’est un levier fiscal Puissant lorsque vous louez un bien immobilier vide.
Le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de réduire considérablement le montant de vos impôts. Si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce résultat négatif vient s’imputer sur vos autres résultats fonciers (revenus d’autres locations vides) et/ou sur votre revenu global ce qui diminue votre revenu imposable donc vos impôts.
Les charges ne sont pas plafonnées mais les dépenses doivent être réelles et justifiées. Elles peuvent être déduites alors même que le logement n’est pas encore loué. Pour pouvoir constater un déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel. Les loyers provenant de locations vides sont à intégrer dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration de revenus. En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges déductibles (3 catégories) : les charges financières, les charges de travaux et les charges de gestion.
Dans quel but cette nouvelle loi ?
Le parc immobilier locatif français compterait d’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique, 4,8 millions parmi les résidences principales. D’après la FNAIM plus de 7 millions de logements seraient estampillés comme passoires énergétiques.
La loi Climat et résilience de 2021 a introduit de nouvelles règles :
- Depuis août 2022 il est interdit d’augmenter les loyers des logements dont le DPE sont classés F ou G
- Depuis le 1 janvier 2023 il est interdit de louer des biens qui afficheraient un DPE G …
Ce cadre imposé par la réglementation contraint les propriétaires bailleurs concernés à engager d’importants travaux de rénovation.
Grâce au doublement des déficits fonciers ces propriétaires vont pouvoir bénéficier de l’augmentation du seuil d’imputation du déficit sur le revenu global de 10 700€ à 21 400€.
Ce doublement est limité aux dépenses de rénovation énergétique.
Cette mesure s’appliquera aux propriétaires bailleurs qui engageront des travaux de rénovation énergétiques et qui obtiendront une performance minimale de D. Cette modification de performance énergétique devra intervenir avant le 31 décembre 2025, nouveau diagnostique en poche ! A défaut de la réalisation de ce nouveau diagnostic ou de l’obtention de cette lettre « D » l’imputation du déficit sur le revenu global sera remise en cause.
L’éligibilité des travaux devra correspondre aux travaux listés dans le décret d’application.
Dans quel cas ce dispositif est-il efficace ?
Si vous générez déjà des bénéfices fonciers, une opération en déficit foncier va vous permettre un bénéfice important :
Vous ne paierez pas d’impôts !
1- sur les bénéfices fonciers existants :
-> ni votre impôt sur le revenu ; variable en fonction de la tranche marginale d’imposition dans laquelle vous êtes (11,30,41 ou 45%)
->ni les prélèvements sociaux (aujourd’hui en 2023 à 17,2%)
2- sur le montant de déficit imputable sur le revenu global , soit 21 400€ de déduction de votre assiette taxable
-> En fonction du montant de l’enveloppe travaux bien entendu, sous réserves de leur éligibilité et ce seulement l’année du paiement
Par exemple il est à noter que si les travaux sont réalisés et payés sur deux ans, vous pourrez déduire pendant deux ans 21 400€ de votre assiette de revenus d’activité taxable
Vous l’aurez compris, concrètement cette mesure d’incitation fiscale sera d’autant plus efficiente si vous êtes assujetti à une tranche marginale élevée.
Elle a néanmoins le mérite d’exister.
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