Depuis le 21 février 2026, le paysage de l’investissement locatif en France accueille un nouvel acteur majeur : le dispositif Jeanbrun. Également baptisé « statut du bailleur privé », ce régime prend officiellement le relais de la loi Pinel, disparue à la fin de l’année 2024.
Pour les investisseurs, cette évolution marque un changement de paradigme profond. Fini la réduction d’impôt immédiate ; place à une logique d’amortissement au long cours. ALM Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine à Pau, vous propose un décryptage complet de ce nouveau levier fiscal.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et comment fonctionne-t-il ?
Contrairement aux anciennes lois de défiscalisation (Scellier, Duflot, Pinel), le dispositif Jeanbrun ne gomme pas directement votre impôt sur le revenu. Il repose sur le principe de l’amortissement fiscal.
En clair, vous déduisez chaque année une partie du prix d’achat du logement des loyers que vous percevez, réduisant ainsi drastiquement la base imposable de vos revenus fonciers. Le dispositif permet de déduire une charge d’amortissement calculée sur 80 % du prix d’achat, avec un plafond annuel généralement fixé à 8 000 € (pouvant grimper à 12 000 € dans certains cas).
Les conditions strictes d’éligibilité
Pour prétendre à cet avantage fiscal, le cadre réglementaire impose des critères bien définis :
- Le type de bien : L’achat doit concerner un logement neuf ou ancien avec de lourds travaux de réhabilitation, situé obligatoirement dans un immeuble d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues). L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Le type de location : Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans. Les locations au cercle familial proche sont interdites.
- Les plafonds : Le bailleur doit respecter des loyers modérés et des plafonds de ressources pour les locataires, classés selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal augmente.
Avantages et points de vigilance du statut
Les points forts
Le dispositif Jeanbrun excelle par son efficacité fiscale dans le temps. Il s’adresse aux investisseurs qui ciblent la création d’un patrimoine pérenne et des revenus locatifs réguliers très peu fiscalisés. Autre atout de taille : il est accessible partout en France métropolitaine ainsi que dans les DOM.
Les inconvénients
Le plafonnement des loyers en deçà des prix du marché peut brider la rentabilité immédiate. De plus, les exigences de performance énergétique et le coût des travaux dans l’ancien méritent une attention particulière. Enfin, rappelons qu’à la revente, les amortissements pratiqués viennent augmenter la plus-value imposable.
L’avis d’ALM Patrimoine
Le dispositif Jeanbrun est la nouveauté fiscale incontournable de cette année 2026. Cependant, sa mise en œuvre s’avère plus complexe et exigeante que celle du Pinel. L’impact réel sur votre fiscalité dépendra fortement de l’emplacement du bien et de votre tranche marginale d’imposition.
Chaque projet étant unique, les effets de ce statut peuvent sensiblement varier. Contactez moi pour réaliser une étude patrimoniale personnalisée avant de vous lancer.